抵押物在处置中应注意防范的风险

来源:吉林小贷简报  时间:2020-10-21 16:33:40

自担保法规定最高额抵押担保制度以来,各大行及小贷公司便采取最高额抵押制度的规定,相应制定了最高额抵押合同。为了保证贷款的安全,银行和小贷公司一般也会要求对作为抵押物的不动产进行评估,然后按照估价结果所确定的价值,在抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲,按此操作的不动产抵押贷款应该具有较大安全性,但实际结果往往并非如此。在公司处置抵押物偿债情况表明,部分抵押物变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息,仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证贷款的安全,如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值,根据工作实践,对最高额抵押担保合同中抵押物在实务中应注意的问题作初步的探讨。

一、在最高额抵押权存续期间,如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物,则该抵押物所担保的债权因此而确定,其后发生的债权不再享有抵押担保的效力。

二、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值。若抵押物用于租赁,市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的租赁合同及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格出售。 

三、处置难导致抵押资产贬值。大宗抵押物(如整栋大厦、整片厂区等)若处置,由于购买该抵押物所需资金量大,一次性买断的买家少、变现难,无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低;对整栋商品房分层抵押的抵押物,如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施,处置将非常被动。另大商场周边的商铺,若大商场经营状况不好,且大商场和商铺分别抵押给不同的银行,处置起来特别是商铺的抵押物,极可能有价无市;工业企业分幢分割抵押,分开处置将大大降低抵押物的价值;非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差,变现能力差。

四、集体土地上的房产抵押风险,根据法律规定,单独的集体土地不能抵押(荒山、荒地和荒滩除外)。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押,但当处置抵押物时对买受有严格的限制,只能在农村集体内转让,使其买受人范围有限,变现价值严重缩水。

五、权利瑕疵导致无法处置,法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。在法院拍卖抵押物时,发现抵押物以被告第三人购买居住,根据合同法的相关规定,抵押权的行使不能对抗购房的消费者,若抵押物有法定优先受偿款,将使抵押权益受到较大的损失。抵押物有合法产权,但因抵押物拆迁或拆除等纠纷,致使法院难以执行。

综上,在办理抵押前应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况,参考评估机构的评估报告,结合资产变现能力,合理确认资产价值,对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控,发现有损权益的异常情况应立即采取措施降低风险.